6大审计重点,搞定个人住房按揭贷款审计

2020-09-16 06:15:00
张惠娟
原创
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无论大小城市、无论地区发达贫穷,大批量的楼房拔地而起,夜幕降临,售楼中心灯火辉煌、人头传动,街头的房产中介毗邻而开,周围的人热衷于讨论房价,多个信号在告诉我们,房子已经不仅仅是用来住的,已然成为了货币的蓄水池。查看某银行2017年以来按揭贷款的数量呈爆发式增长,户数和金额都明显大于往年,一个月的增幅已经远超以前一年的发放量。在这样的前提之下,作为审计部门,如何为一线业务筑好第三道防线成为我近期思考的一个问题。

从宏观经济环境状况,从2016年开始的新一轮调控已经四年多了,看不到放松的迹象;从微观情况分析,一部分人的改善性购房已经成为新的刚需,城乡一体化、新市民的流入又为城市房产带来了一波新的活力,有部分经济学家认为,房价为什么不降,因为背后有支撑:房价增速=经济增速+通胀速度+城市化进度;有的经济学家认为:房价的速度和人口流入、上市公司数量、财政收入、土地供应等因素有直接影响,同时房价上涨来刺激市场需求,带动经济发展是不争的事实。所以,我们是否可以理解为,国家多次调控房产,其实不是调控房产的价格,而是房产价格的增幅。近年来,就笔者所在城市而言,房价的增幅已经成为部分行业发展的催化剂,买房已经成为了很多人投资的热点。

在这样的前提之下,按揭贷款的审计重点就要因市而变,作出相应的调整。

1.重点审查相关的制度、流程的建立和执行情况

是否囫囵吞枣照搬照抄他行的相关条款而未结合自身实际字斟句酌,完善后规范指导操作;是否根据外部环境、房贷政策、法律条款的变动及时进行完善和调整;条款是否具有可操作性,是否与现行的政策相悖论。譬如,有的条款约定需要办理抵押物保险,并约定银行是第一受益人,但实际上市场竞争早已让银行放宽了合作条件,不再对抵押物的保险作硬性规定。在法律实务中,由于“第一受益人”的约定涉及何人有权领取保险金的重大利益,这一约定经常会发生纠纷,裁判机构在“第一受益人”的约定是否有效、“第一受益人”的法律地位如何等问题上存在重大分歧。2019年,中国银保监会镇江监管分局依据《中华人民共和国保险法》《中华人民共和国行政处罚法》等有关规定,对涉及该笔业务的富德财产保险股份有限公司镇江中心支公司就第一受益人问题处以人民币15万元罚款。类似的情况就需要职能部门按照相关法律法规和监管部门政策,与法务部门联动,不定期给制度流程打补丁。

2.重点审查开发商的授信准入

一首期房按揭重点审查开发商的资质,是否是专业从事房地产开发的公司,是否具备一定从业经验,是否在行业内有一定的知名度,在各金融机构的信用记录是否良好;楼盘项目手续是否完备、四证是否齐全;项目产权是否明晰,相关费用和配套费用是否缴纳,是否符合监管部门要求;项目进度是否正常,是否存在其他缺陷影响项目验收,从而导致购房人以此为由不再履行按揭贷款协议或者解除协议而引发的还款风险;房价是否不合理,明显高于周边房价;是否经审批后按协议用信,单笔限额是否超权限;是否办理了预抵押登记之后放款,现房是否在办理初始登记证后放贷;在现实中,一些原本不是行业内的实体企业尝到了房产暴利带来的甜头,放弃原来的主营业务,找到关系人转身投入房市,一个出钱,一个出关系,一碰即合,顺利的拿到了地,价值数亿。商品房开发就是个融资项目,能靠地换到资金就行了,交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行,又拿了一大块,也正是这种心态,为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。这样的案例在实践中并不鲜见,所以我们在准入的时候,尽量选择一些资质较好、操作规范、行业内知名度较高,有品牌、有实力的开发商合作。

3.重点核实首付资金来源

一手房贷重点关注首付凭证是否完整、有效,是否提供首付账户前三个月的流水,首付款的转账凭证、POS刷卡单、首付发票复印件或其他收据;是否来源于借款人及配偶、直系亲属以外的第三人;是否直接或间接来源于贷款资金、开发商等,是否符合相关监管政策。在审计实务中,有个别借款人的首付资金来源于他行的消费贷、易贷等贷款资金,通过中间账户过度转给开发商作为首付款;还有个别借款人为规避银行首付款审核,在资格审查前归还了本行或他行的消费贷,在资格审查结束,重新办理或者使用消费贷,而这也是银行监管的一个盲点。

4.重点审查中介机构风险

随着中国房地产市场狂飙突进,中介机构一夜之间遍布大街小巷,但我国的房地产中介服务业,仍维持低水平低层次状态运行,人员鱼目混珠,甚至朝着“全民经纪人”的商业模式倒退,其行为不规范主要表现为:主体资格不合法、收费不标准、机构管理混乱等。在二手房交易实际过程中,个别中介机构除了刻意抬高房价了吃差价,还存在搞房源欺诈、隐瞒房屋真实情况或提供虚假房源等恶意行为;即便是真实的交易,还存在卖方需要还清房贷才能解除抵押、无法提前还贷、房屋存在产权纠纷或者被法院查封而无法过户等造成的不可控因素存在,相关的案例也并不少见。因此,二手房按揭贷款的审计中,需重点审查:一是成交价格是否明显高于周边同类型房屋,是否存在中介机构为了高额中介费,虚增房屋评估值,导致贷款金额偏高的情况;二是是否在办理过户手续、房屋抵押登记后发放贷款,从而避免因存在造成可能的法律风险。

今年上半年,笔者以购房为由,接触了一些房产中介和评估公司人员,发现在实际生活中,中介机构的功能已经打破了很多人的传统认知,除了租房和买二手房时能用得上,买新房同样能派上用场,对于开发商而言,通过中介售房,已经成为一种重要的营销模式。此时,我们审计的重点,更重要的是审核借款人的真实收入来源和还款能力。

5.重点关注借款人的还款来源和还款能力

在房价一路上涨、房市持续火爆的大环境下,假按揭贷款显然已经没有生存的土壤,所以,对借款人的审查重点应调整为还款能力的审查。关注其整体资产和负债情况、是否有小额贷款公司、网贷机构等的还款记录,是否有多家银行的透支、逾期记录。关注借款人及配偶的工作单位、收入情况,社保缴纳记录、银行往来流水、其他财产证明等财务要素。在审计实务中,发现年轻一代月光族,刚踏上工作岗位,没有缴纳公积金、没有缴纳首付的现金流,但父母爱子(女)心切,自己掏钱支付了首付为其按揭买房,后续出现逾期欠息的情况,所以对这一类客户,就应该重点审核其收入来源和还款能力,考虑追加其父母作为共同还款人;还有个别客户,单身、异地户籍、收入存在不确定性,应考虑追加其在同一城市的亲近之人或者有代偿能力的人作为共同还款人。

6.重点关注房产办证抵押情况

无锡银保监办2019年下发了《关于规范房地产市场抵押权证办理的通知》一文,规范了个人房贷业务中普遍存在的抵押登记办理不及时、以及因此引发的抵押权悬空问题,及时精准进行提示风险。在审计实务中,办证抵押率各机构参差不齐,究其原因:一是部分借款人法律意识不强,误认为只要有房住,办不办证无所谓,还可以规避办证所需的税金,这对于购房者来说是能省则省的开支;二是个别地区的开发商拥有者政府背景,有了这层保护伞,他们在房子刚建成未经验收合格就交房,住户拿到房子后装修入住,给后期的验收、办证抵押带来了麻烦;三是部分开发商不积极配合办证抵押,他们认为只要把房卖掉,收钱就能走人,而银行作为竞争中的弱势为了争取业务,也没有对此提出太多异议。在审计过程中,笔者发现金融机构已经根据监管部门文件着手开展这方面的整改,制定了措施和推进部署,相信不久后这项工作会有明显改观。作者单位:江阴农商银行

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